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/子木
这段时间，楼市的情绪压力比较大。
主要在于宏观救市政策按下暂停键后，市场出现了“真空期”。
空军趁势大规模炒作小道消息，抨击多头，形成一边倒的碾压局势。
比如深圳即将出台房地产税，北京二手房挂牌量放量大涨，上海豪宅腰斩……
都被解读为风向标的“颤动”。
市场卖家很焦虑，担心房子会掉价，置换没有更多的筹码；买家则很期待，想让房价回到2016年前，也就是上波房价大涨的起点。
然而就在刚刚，央行行长易纲喊话，称“相信房地产可以保持平稳健康发展”，又带来了利好讯息。
市场像巴甫洛夫的狗一样，左右摇摆，那么真实情况到底如何？
面对困境，我一直认为，客观认知最为重要。不能被情绪左右，而是站在绝对中性客观的角度去思考底层逻辑是否产生变化，并要论证多方面的信息源。
接下来子木为大家揭秘。
01 深圳——房地产税
近期高层关于深圳开了一个会，专题文件有两点。
1、中央财政要补贴深圳；
2、支持深圳积极承担国家重大税收改革工作和研究议题。
第一点是非常罕见的。
在大多数人眼里，深圳很有钱，作为改开最成功的城市，大街小巷跑着保时捷，近几十年财政一直在上缴，而不是被补贴。
然而事实就摆在眼前，疫情反复折腾下，深圳也没钱了。
我比对了近两年的数据。
主要源于深圳一直持有对民营经济的保护政策，又是定向补贴疫情受灾群众与企业，又是大规模发放消费券刺激消费。
防疫支出庞大，而房地产和互联网，两大最赚钱的产业群被时代洪流搁浅，长期入不敷出，得以至此。
第二个比较重要，就是要支持深圳积极承担国家重大税收改革工作和研究议题。
这个用后脑勺都能想明白，就是每年来一次的“狼”，房地产税。
房地产税的出台是必然趋势，因为当增量市场捞不到油水之后，只能从存量市场去找，房地产税作为共同富裕的中坚力量，一定是座上宾。
深圳对房地产依赖性低，底部没有多方势力的盘根错节，是房地产税征收的天然试验田。
两者结合，可以得出一个简单结论：
房地产税一定会出，而且第一站一定是深圳。
但问题来了，现在是不是出台最好的时机？
理论上是否定的。
当下深圳楼市预期在历史低谷，信心不稳，房地产税已经被妖魔化很久了，它的出台一会对市场短期利空。
叠加二手房指导价对深圳长达一年多的拖拽，深圳楼市可能要砸一个坑出来。
楼市和股市不同，房价掉30%，意味着首付跌没了，这时候就会考虑还贷必要性，按照往年经验，规模性跑路肯定少不了。
深圳是楼市风向标，是否会连累其他城市出现炒房客的大量抛售，也是一个值得考虑的问题。
房地产税如果要出，就要出在行情比较好，经济比较稳定的时候，这时候有足够厚的安全垫可以对冲风险。
不过跟朋友聊了几次后，大家的预期是，现在的市场真的说不准，一切都是百年难遇。
房地产税如果硬要在这节骨点出，也可以，还有一个思路——尽可能弱化攻击性。
这个不难实现，房地产税设计成调节税，跟LPR一样，是可变动的，一开始肯定推行微税，轻轻在业主身上刮一下，而不是给一刀。
以此来试探市场反映，业主肯定不干，想着怎么转嫁到租客身上。最近深圳发布了3786个商品住房楼盘的房屋租赁参考价格，可能也是为此做预备。
但至于如何管控租金，如何做好预期引导，这是一个非常非常困难的事情，否则房地产税不会拖这么多年。
这种出台思路，虽然一开始起不到根本性作用，但起码“有了”，可以为以后的全面推广有一个铺垫作用。
按照国外经验，房地产税只是一个税收工具，不会影响楼市的根本逻辑，会在短期内利空行情，但长期修复后，又没有什么大的关系。
不必惊慌，更不要被一些牛鬼蛇神要挟认知。
02 北京——大规模抛售二手房
最近很多北京朋友问我，关于近期北京二手房挂牌量创历史新高，突破10W+，怎么看。
他们很害怕房价下跌，因为很多媒体都说挂牌量大涨，意味着有人在大规模抛售二手房，跑路了。
还是那四个字，“追本溯源”。
如果北京楼市不分青红皂白，突然出现大规模的新增挂牌房源，那么这就是一个极端信号。
要么市场太差，人们跌破预期纷纷抛售，要么市场行情太好，人们挂牌着急置换，抢卖抢买。
我问了一圈中介，基本的回复源于前段时间的两个政策：
卖一买一免税+连环单业务。
卖一买一免税，这个政策对其他城市可能不明显，但像北京这种城市是巨大利好。
北京楼市，改善人群是主要推动力，而且房价高、标的大，差额20%的个税对于一般家庭来说，并不能忽略。
过去北京改善族想避个税，一般都是假离婚或者做高首付。这些做法成本太高，有时候一不小心，假离婚变成真离婚。
而现在，政策开了口子，满二唯一，满三唯一的业主都可以合法合规避个税，自然会想办法出手置换。
而“连环单”则是更好地促进了链路循环。
北京起码有40%的房屋交易，都是连环单，只能卖一套再买，我见过最夸张的6连环单，6个人同时在买卖，而且要谈好买卖的节奏。
只要有一个环节出问题，那么下面的交易就泡汤了。
现在北京推行连环单业务，只要签了卖房合同，名下就自动少了一套房，缩短周期，节省成本。
具体不讲那么细了，感兴趣可以去问中介和交易中心。
挂牌房源量激增，意味着供应上涨，这时候最关键的因素要看市场的成交量，也就是需求。
如果是同向性关系，市场没问题，如果背离，就是大问题。
我看了一眼，这几个月北京二手房成交一直都是稳步上涨的，北京出现了供需双上行的走势，比较稳健，不存在什么大规模抛售行为。
现在风声鹤唳，预期存在博弈，非常考验买房心态，但是数据很难撒谎。
感觉把握不准的，可以继续观望，看年底有没有翘尾行情，如果有，再跑步上车也不晚，如果出现量缩价跌，就要做另一种打算。
但是在这之前要对北京买房逻辑，要了然于胸，比如前段时间我写的《北京楼市变了》，里面一个重要的观点是，老破小千万别碰。
我问了一下贝壳的朋友，他说这10W套里，有4成都是20年以上的老破小，也就是4万套老破小，这部分房子流动性特别差，以后都会砸在手里。
03 上海豪宅下跌-富人跑路
最近很多人都说上海豪宅市场坏掉了，典型如上海华侨城苏河湾一套价值3亿的豪宅别墅，最后只拍出了1.9亿的价格。
其他豪宅盘也出现了很多大跌的案例。
如果站在理论角度讲，这是可以理解的。
因为上海豪宅一直都是脱离经济逻辑的独立行情，连续上涨好几年，甚至今年大疫情后，上海解封后的10天时间里，总价3000万以上的一、二手豪宅成交了33套。
无限度向上炒作，价格偏离，肯定要遭遇回调，现在豪宅下跌，属于真正意义上的“挤水分”，这个在上海历史上出现过2次，分别是08年和15年。
当然现在也不排除，富人群体对“自由”的向往。
上海一直都是全国财富阶层最活跃的地方，每逢国内经济承压，都会卖掉资产跑路。
但我认为拥有独立行情的小众市场对于楼市大盘的影响，不具备教育意义。
历史上豪宅市场跟刚需+改善市场，出现过很多次背离，主要在于富人追求避险，而非富人集群更源于居住。
楼市支撑力取决于中间群体，这就是我们一直在强调做橄榄型社会的原因。
上海今年经济停摆了2个月，那时候很多人对上海失望至极，但疫后的上海，表现出了惊人的韧性，连续推出多轮经济刺激计划。
现在经济又重新回到全国第一，第三季度规上工业增加值同比增长14.9%，9月更创下历史新高。
上海作为中国最强城市的代表，金融和工业基础稳定，依旧是资源聚集的主流趋势，长期价值没问题。不过经过上半年的一轮小高潮，现在房价会存在回调的可能性，建议当下观望为主。
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